Connect with us

Comprare casa: come funzionano i mutui a Dubai ?

Comprare casa: come funzionano i mutui a Dubai ?

Business

Comprare casa: come funzionano i mutui a Dubai ?

Prima di andare a vedere quali sono i punti importanti per affrontare nel giusto modo un mutuo a Dubai, voglio fornire dei validi motivi per approfondire e comprendere meglio il mondo della leva bancaria. Chi mi conosce sa che molto spesso sostengo che investire in immobili è il metodo più interessante e meno rischioso per generare entrate automatiche, un reddito passivo, il modo migliore per far lavorare i soldi per te. Un appartamento che si paga da solo, automaticamente, grazie all’affitto, di anno in anno, oppure un immobile che genera capitale ogni anno, grazie all’aumento del valore immobiliare, significa far lavorare il denaro per te. Serve soltanto imparare come farlo nel migliore dei modi e riducendo al minimo i rischi.

Per ottenere entrate automatiche occorre avere un minimo di educazione finanziaria e pochissime persone ce l’hanno. Un esempio: se ipotizzassimo di dare 10.000 dollari a 100 persone, tra un anno si ritroverebbero nella seguente situazione: l’80% avrebbe meno di 10.000 dollari o zero; il 16% avrebbe appena coperto l’inflazione; solo il 4% avrebbe come minimo raddoppiato il capitale. Come è possibile che a parità di tempo ci possa essere una differenza così grande? Questa capacità di generare ricchezza non deriva dalle ore impegnate nel lavoro, non c’è alcuna relazione tra la capacità di produrre reddito e il numero di ore per produrlo; altrimenti non si spiegherebbe per quale ragione alcune persone siano diventate ricche in un lasso di tempo molto breve. Una persona educata finanziariamente ha solo la capacità di far lavorare il denaro al fine di generare maggiore ricchezza. Non lavora per soldi, sono i soldi a lavorare per lui. Cosa intendo dire con “sono i soldi a lavorare per lui”?

Innanzitutto occorre comprendere molto bene cosa significhi utilizzare la leva. La mia definizione di leva è “ottenere molto e molto di più, facendo il meno sforzo possibile”. Siamo circondati da leve che ci permettono di ottenere di più facendo meno sforzo anche se non ce ne rendiamo conto. Qualche esempio: se da casa all’ufficio ci fosse una distanza di 10 chilometri, andandoci a piedi ci metteremmo un paio d’ore, mentre in bicicletta 15/20 minuti e probabilmente saremmo meno stanchi, e in auto faremmo ancora meno sforzo e in minor tempo ancora. In questo esempio, la bicicletta e l’auto sono delle semplici leve che permettono con meno sforzo di ottenere un risultato migliore.

Anche in campo finanziario esistono dei sistemi per utilizzare la leva (soldi di altri) per ottenere dei grossi benefici economici. Se non si conosce e non si utilizza la leva finanziaria non sarà possibile mai fare soldi veri. Accedere alla leva finanziaria per poter fare più soldi con un minore sforzo è possibile, con lo straordinario strumento della leva OPM (Other People’s Money).

Comprando immobili con la leva si ottengono risultati migliori

Il modo migliore per investire in immobili ed ottenere il massimo dei profitti è utilizzando la leva bancaria: ovvero mettere meno capitale proprio ed utilizzare il capitale di altri. Perché si ottiene un migliore risultato? Facciamo un esempio. Decido di investire acquistando un immobile da 1 milione di aed e verso l’intero ammontare di tasca mia. Se lo rivendo dopo 5 anni a 1.250.000 aed la mia rivalutazione del capitale in 5 anni è di 250.000 aed quindi il 25% di profitto. Se invece utilizzo la leva bancaria del 75% succede questo: per lo stesso immobile da 1 milione di aed, verso 250.000 aed e 750.000 aed li versa la banca per me sotto forma di mutuo. Sempre rivendendolo dopo 5 anni a 1.250.000 aed il profitto è del 100%, non del 25%, ma ben quattro volte tanto. Infatti avendo versato solo 250.000 aed ed ottenuto come profitto 250.000 aed, avrò raddoppiato il capitale.

Usare i soldi della banca è come fare una società d’affari al 75% con qualcuno, un socio che ti presta del denaro e invece di chiederti di dividere i profitti (al 75%) ti richiede i soldi indietro in un lasso di tempo molto lungo e ad un tasso basso.

La leva bancaria, cioè farsi dare soldi dalle banche per acquistare immobili è molto semplice. Ma perché le banche non danno soldi per prestiti personali facilmente? Perché non danno soldi per finanziare attività imprenditoriali se non in cambio di tassi di interesse elevatissimi, mentre per acquistare casa li prestano volentieri, senza troppe domande e a tassi ridotti? Il motivo è semplice: le banche credono al bene immobile, gli attribuiscono un maggiore valore e un minore rischio. La banca considera che l’acquisto di una casa permetta due grossi vantaggi a chi la acquista (specialmente a Dubai): non si deve più pagare l’affitto (minore costo); affittando l’immobile è possibile pagare comodamente le rate di mutuo.

Spesso le persone sono spaventate nel fare il passo di acquistare casa con un mutuo. Il motivo è probabilmente legato al fatto che non si conoscono bene i termini, le condizioni e quali sono gli scenari possibili.

Facciamo un po’ di chiarezza

Innanzitutto le banche finanziano i residenti e i non residenti, con condizioni leggermente differenti. I residenti possono ottenere fino al 75% LTV (Loan To Value); tradotto: la percentuale del valore del bene acquistato. Mentre i non residenti il 50% LTV.

Per i residenti con busta paga (salaried) serviranno soltanto pochi documenti:

  • Passaporto
  • 6 mesi di estratto conto bancario (dove si evidenzia il ricevimento dello stipendio)
  • Salary letter certificate (emessa dalla company dove si lavora)
  • Dettagli di altri finanziamenti se esistenti

Per i residenti con lavoro in proprio (Self Employed)

  • Passaporto
  • 12 mesi di estratti conto del conto corrente (personal and company)
  • 2 anni di account Auditing ( optional )
  • Documenti della company (licenza etc..)
  • Credit card statement
  • Dettagli di altri finanziamenti se esistenti

Per i non residenti invece:

  • Passaporto
  • Prova della residenza (bolletta luce, acqua, gas, telefono)
  • 6 mesi di estratto conto bancario dalla banca dove si risiede.

Come funziona per gli acquisti di proprietà off plan (in costruzione)?

Le banche finanziano solo certi progetti e certi developer con una percentuale massima del 50% del valore della proprietà.

Qual è la procedura per richiedere un mutuo?

  • La prima cosa da fare è un Pre-Approval, cioè una pre-approvazione. Consiste nel fornire alla banca una richiesta (non vincolante) insieme ai documenti sopracitati; dopodiché la banca, una volta fatte le dovute valutazioni, fornisce una lettera che evidenzia quale cifra massima è in grado di erogare in base ai requisiti. La cifra che viene evidenziata è il tetto massimo: questo non significa che si debba utilizzare completamente quella cifra. Esempio: una volta fatti pervenire i documenti sappiamo che la banca ci finanzierà al massimo 1.500.000 aed poi se ne servono soltanto la metà, tanto meglio. Questo permette di focalizzare meglio la ricerca dell’immobile sapendo fino a dove arriverà la banca con il mutuo.
  • Ottenuta la Pre-Approval si è certi che la banca ci darà il mutuo. La prima domanda che ci si deve porre è: quanto mi costa la rata di mutuo? Un parametro che utilizzo spesso per fare presto è: ogni 100.000 aed di mutuo, calcolo 600 aed al mese di rata. Quindi se volessi ottenere 800.000 aed = 8×600= la rata di mutuo sarebbe di circa 4800 aed al mese. Questo è un metodo a spanne, ma se vogliamo essere più precisi ci sono molti siti chiamati “Mortgage Calculator” dove inserendo alcuni numeri ti danno già un idea di rata mensile.

Mutuo lungo o mutuo breve?

Serve fare un mutuo più lungo possibile. Molti mi chiedono perché consiglio di fare un mutuo lungo invece che uno breve. Molto semplice, ti voglio rispondere con una domanda. Se ti prestassi denaro al 4% di interesse e tu potessi con questo denaro ottenere un 8% netto, guadagnando così un 4% netto, quanti soldi mi chiederesti in prestito e per quanto tempo, quanti anni? La risposta logica sarebbe: dammene il più possibile e per un tempo infinito. Se dai alla banca il 4% di interesse e lo affitti all’8% o anche di più, che senso ha farseli dare per poco tempo?

La formula d’oro è: la rata di mutuo deve essere inferiore alla rata di affitto. Ma se accorci il periodo la rata si alza creando una situazione di rischio, dove se va storto qualcosa non puoi più allungare il mutuo, mentre se hai un mutuo lungo puoi sempre estinguerlo anticipatamente se lo vuoi.

Estinzione anticipata

A proposito di estinzione anticipata, se si vuole estinguere parzialmente o totalmente il mutuo, si può fare: le banche concedono di farlo in modo parziale senza penali, mentre se si vuole estinguere totalmente in maniera anticipata chiedono una penale dell’1% sul capitale residuo, fino ad un massimo di 10.000 aed. Poca roba. Per esempio se dopo qualche anno, l’immobile che si è acquistato si rivaluta molto e lo si volesse rivendere (guadagnandoci), basta chiedere alla banca un calcolo di estinzione anticipata. Con i soldi della vendita si salda il capitale residuo e la differenza è guadagno.

Cosa è l’Equity Release?

Un altro argomento interessante è l’Equity Release (concessione di liquidità). Si tratta di un prestito che viene concesso a residenti o non residenti in cambio di una proprietà interamente pagata. Le banche concedono fino al 75% del valore della proprietà posseduta. Per esempio se possiedi una proprietà interamente pagata del valore di 1 milione (soggetto a valuation dalla Banca) concedono fino a 750.000 aed di mutuo.

Quali sono i tassi di interesse?

I tassi di interesse applicati variano da banca a banca per questo motivo suggerisco di rivolgersi a broker professionisti del settore che fanno solo questo, quindi specializzati. Vale la pena rivolgersi a loro per vari motivi, quello principale è che sono in contatto con tutte le banche, conoscono le offerte sul mercato e possono trovare la soluzione che fa al caso di volta in volta, con il migliore tasso o le migliori condizioni. Sul mercato ci sono decine e decine di tipi di mutui con tassi differenti, per poterli conoscere tutti servirebbe visitare tutte le banche. Vale la pena pagare una piccola fee per risparmiare sui tassi di interesse, tempo e grattacapi.

Il tasso di interesse è formato da due elementi:

  • Il tasso EIBOR (il tasso di interesse che la banca centrale Uae applica alle banche). Per conoscerlo basta cercare EIBOR RATES su google, sono sempre aggiornati. Ad oggi il tasso medio EIBOR è intorno al 2,6%
  • Lo spread (il margine di guadagno delle banche ) varia da banca a banca

La somma di questi due elementi forma il tasso di interesse applicato. Ad oggi il tasso si aggira intorno al 4% annuo.

Cosa faccio se la mia banca applica interessi elevati sul mutuo in corso?

Ci sono clienti che, sbagliando tipo di mutuo o sbagliando banca, potrebbero incorrere in tassi di interessi superiori alla media di mercato, dovendo cosi pagare una rata più alta di quello che si si aspetta. In questo caso sono possibili due cose:

  • Rivolgersi alla banca (meglio se attraverso il broker) per rinegoziare i tassi di interesse o la durata del mutuo
  •  Negoziare con altre banche al fine di ottenere condizioni migliori, in pratica cambiare Banca

È possibile cambiare banca ottenendo tassi migliori ?

Il cambio di banca per ottenere condizioni migliori è possibile, ci sono dei costi da sostenere, ma se il tasso di interesse che viene prospettato è molto più conveniente ne vale la pena. Il broker farà una attenta analisi, rinegoziando con la tua banca, oppure proponendo alternative con tassi più convenienti.

La scelta della banca

Uno dei punti più importanti è scegliere con quale banca appunto fare un mutuo. Spesso sento di persone che scelgono la propria banca (dove si ha il conto corrente) per comodità commettendo un grave errore. La comodità si paga cara. La scelta della banca e del contratto di mutuo è molto importante. Meglio chiedere al Broker quale banca e quale mutuo in base alle proprie necessità.

Salary depositato presso la banca o no ?

La risposta è tassativamente no! Le banche che chiedono di depositare obbligatoriamente il salario sul conto corrente della banca che emette il mutuo non mi piacciono affatto. Rimani infatti vincolato a quella banca e se cambi lavoro o te ne vai in un altro paese hanno le tue palle nelle loro mani. Potrebbero applicare tassi differenti per variazioni di rischio, salario differente, azienda (datore di lavoro) non quotata, non residenza etc.

Mentre se il salario non viene appoggiato sul conto della banca, ma su un altro conto corrente, se si cambia lavoro o altro non lo potranno mai venire a sapere. A loro deve interessare solo che paghi la rata mensilmente.

Se me ne vado da Dubai cosa succede al mio mutuo?

Come ho già detto serve aver scelto una banca che non chiede di depositare il salario sul conto stesso della banca che lo ha emesso. Quello che interessa alla banca è soltanto che si paghi la rata di mutuo mensilmente, stop. Ho molti amici che avendo fatto il mutuo molti anni fa, non risiedono più a Dubai e continuano a pagare la rata attraverso l’affitto che percepiscono.

Nel momento in cui paghi le rate del mutuo nessuno può fare nulla. Ecco perché vale sempre la regola d’oro, la rata del mutuo deve essere più bassa dell’affitto percepito.

Per approfondire potete scrivere a Carlo Abbiati: carloabbiati65@gmail.com

Carlo Abbiati vive a Dubai dal 2006. Profondo conoscitore del settore Real Estate e del mercato degli Emirati Arabi Uniti, non si definisce agente, ma investitore immobiliare. Grazie alla sua passione per il settore è costantemente alla ricerca delle migliori soluzioni di investimento a reddito. La sua mission è di aiutare le persone a muoversi con sicurezza in un acquisto immobiliare, consentendo di ridurre al minimo i rischi ed ottimizzare profitti e rendite.

1 Comment

1 Comment

  1. here

    October 18, 2018 at 6:25 am

    Thankfulness to my father who informed me about this blog, this weblog is really amazing.

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.

More in Business

Authors

Trends

Calendar

July 2018
S M T W T F S
« Jun   Aug »
1234567
891011121314
15161718192021
22232425262728
293031  

Tags

To Top