Real Estate: l'esperienza di un investitore italiano

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Pubblichiamo la testimonianza di un investitore italiano che, dopo avere acquistato diverse proprietà, vuole condividere la propria esperienza per poter essere d'aiuto a chi si trova in situazioni analoghe, purtroppo molto comuni nel mercato immobiliare di Dubai. Poiché la controversia che si è aperta non è ancora stata risolta, non citeremo né il suo nome né quello del developer.

A fine del 2006 è iniziata la nostra avventura a Dubai. Abbiamo creduto in questo paese, che è tutt'oggi in continua espansione nonostante oltre un lustro di singhiozzi dell'economia mondiale. In una visione di lungo termine, abbiamo maturato la ferma convinzione che questa condizione continuerà, nonostante le oscillazioni delle altre economie mondiali. Nella storia non si è mai registrata un'esplosione edificatoria come quella di Dubai nel primo decennio del millennio. Quartieri metropolitani come Downtown, Business Bay, Media City, Internet City, Dubai Marina, Palm Jumeirah e Jumeirah Lake Tower, quindi oltre due terzi dell'attuale città, completati, comprese viabilità e metropolitana, in poco più di dieci anni.

Sull'onda del clima d'euforia dei primi anni duemila, abbiamo quindi selezionato i developer più accreditati e abbiamo acquistato, su progetto, alcuni appartamenti e uffici a Dubai Marina e a Business Bay. I developer scelti erano fortemente patrimonializzati ed avevano lunga esperienza nelle costruzioni in Medio Oriente. In particolare, siamo stati colpiti da un developer per il suo elevato standard edificatorio e per il design dei suoi progetti a Business Bay, disegnati da alcuni dei più riconosciuti architetti internazionali. Il developer aveva previsto la consegna degli immobili tra il 2009 e il 2010, pertanto abbiamo pattuito un pagamento rateizzato del 50% in 7 acconti e il saldo alla consegna, con penalità per il developer, da calcolarsi sugli acconti versati, per ogni mese di ritardo della consegna. A nostro avviso un'ottima condizione, più che cautelativa. Il crollo del mercato immobiliare mondiale del 2009 non ci ha spaventato. Con le condizioni pattuite, anche qualche anno di ritardo non ci avrebbe creato grossi problemi in un'ottica d'investimento a lungo termine, soprattutto in considerazione delle prospettive degli ottimi rendimenti da affitto che Dubai offre.

Questa primavera, con sei anni di ritardo, il developer ha annunciato il completamento dell'edifico contenente due degli uffici acquistati. Con nostra grande sorpresa, nei conteggi finali, il developer non ha tenuto minimamente conto di 6 anni di interessi da dedurre al prezzo d'acquisto, secondo gli accordi contrattuali. Inoltre, per uno dei due uffici, il developer ha annunciato che è stata inspiegabilmente realizzata una superficie superiore di oltre il 65% (da 676 sqft a 1,114 sqft) e quindi ha chiesto la maggiorazione al medesimo prezzo unitario pattuito nel 2007. Nello stesso periodo abbiamo venduto l'altro ufficio realizzato con superficie corretta.

Fino a questo momento, solo contrariati dal comportamento poco professionale del developer, ci siamo resi disponibili a pagare l'unità realizzata con superficie corretta, per la quale avevamo preso impegni con il nuovo acquirente, e ovviamente abbiamo espresso la nostra contrarietà nell'accettare le condizioni dell'altra unità realizzata in maniera difforme agli accordi. E' necessario sapere che a Dubai, anche dopo aver pagato la tassa di registro, aver saldato il developer e aver registrato una nuova unità a proprio nome al Land Department, il developer ha il potere di mettere il veto al proprietario qualora quest'ultimo voglia rivendere l'immobile appena acquistato, negando il NOC (No Objection Certificate). Nel nostro caso, con un comportamento palesemente illegittimo, il developer ha opposto una forte resistenza all'emissione del NOC al fine di indurci a compiere l'intero pagamento dei saldi, da lui arbitrariamente richiesti, su entrambe le unità dichiarate terminate (cioè senza la deduzione degli interessi e con l'incremento di superficie su un'unità).

Solo dopo forti discussioni, nei lussuosi uffici del developer al ventiseiesimo piano dell'edificio che porta il suo nome all'ingresso di Business Bay, costretti dai nostri perentori impegni nei confronti del nuovo acquirente, abbiamo accettato di pagare temporaneamente il saldo di un'ufficio (senza detrazioni), tuttavia siamo riusciti ad ottenere di procrastinare la valutazione della questione della superficie non conforme, sulla seconda unità. Terminata la vendita della proprietà realizzata regolarmente, abbiamo quindi chiesto un confronto per definire tutti i rapporti con il developer. Quindi, parecchio contrariati e totalmente sfiduciati nei confronti del developer per la sua condotta illegittima e non professionale, nell'incontro con il direttore vendite abbiamo chiesto l'immediata restituzione di tutti gli acconti versati e il pagamento degli interessi dalla prevista consegna ad oggi, così come stabilito dal contratto. Il developer ha chiaramente affermato, di fronte a testimoni, che la sua azienda non aveva denaro per restituire gli acconti e rifondere gli interessi e che era consapevole di come legalmente avessimo ragione e che avremmo vinto un'eventuale contenzioso legale, ma che, in ragione dei tempi della giustizia e dell'illiquidità della sua azienda, non avremmo avuto alcuna convenienza a procedere in tal modo.

Noi riteniamo che non sia assolutamente così. Anzi, le possibilità di difendersi per vie legali ci sono e le probabilità di vincere le cause, quando il developer sta consegnando in forte ritardo, sono elevatissime. La giustizia funziona e richiede 7/8 mesi per avere una sentenza di primo grado che, dopo 60 giorni, in caso di mancato appello, ha valore esecutivo.

Consigliamo quindi di non sottostare alle arbitrarie invenzioni dei developer in termini di prezzo e di improvvise variazioni degli accordi contrattuali. Spesso approfittano della posizione psicologica di disorientamento e di insicurezza dello straniero. In realtà, le strutture governative stanno facendo grossi sforzi per tutelare anche i piccoli investitori e non vedono di buon occhio le azioni prepotenti dei developer. Prima di pagare, è bene ascoltare il consiglio del proprio legale. Riteniamo più efficace ed economico scegliere avvocati abilitati a patrocinare di fronte alla Dubai Court e trattare direttamente con loro senza ambigue figure intermediarie. Inoltre crediamo che un developer che tenga al proprio brand e che abbia l'ambizione di continuare a sviluppare altri progetti a Dubai, non abbia il minimo interesse a soccombere in una lite davanti alla Corte di Dubai.

Restiamo quindi a disposizione di chiunque voglia prendere contatto con noi per conoscere maggiori dettagli su come difendersi dalla prepotenza di alcuni developer.

Se desiderate mettervi in contatto con l'autore di questa testimonianza, per un confronto o per ricevere informazioni e consigli, potete scrivere a press@dubaitaly.com.